Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland klar

Bodenrichtwerte

Bodenrichtwerte

Bodenrichtwerte sind als Geldbetrag ausgewiesene und auf einen Quadratmeter des Bodens normierte durchschnittliche Lagewerte. Sie gelten ausschließlich für den Boden und berücksichtigen dessen unterschiedliche Entwicklungszustände. Sie sind nicht auf besiedelte Flächen beschränkt und lassen sich ebenfalls für land- und forstwirtschaftliche Flächen und weitere Grundstücksarten bestimmen. Bodenrichtwerte werden entsprechend § 196 BauGB von den Gutachterausschüssen unter Nutzung der Kaufpreissammlung fl flächendeckend ermittelt; die Ermittlung ist nach § 193 Abs. 5 BauGB eine Pflichtaufgabe. Bodenrichtwerte sind nicht verbindlich, sondern dienen der Orientierung der Marktteilnehmer.

Bodenrichtwerte werden nach Art und Maß der baulichen Nutzung vergleichbarer Grundstücke in Richtwertzonen zusammengefasst (zonale Bodenrichtwerte). Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des (fiktiven, aber lagetypischen) Bodenrichtwertgrundstückes werden dargestellt; nur mit ihnen bekommt der Bodenrichtwert eine inhaltliche Aussage. Die Ermittlung und Darstellung der Bodenrichtwerte wird durch die Bodenrichtwertrichtlinie vereinheitlicht.

Eine besondere Bedeutung erlangen Bodenrichtwerte neben der Verkehrswertermittlung zunehmend in der steuerlichen Bewertung. Aus diesem Grund sind Bodenrichtwerte für verschiedene Entwicklungszustände des Bodens zu bestimmen. Die Ermittlung von Bodenrichtwerten soll mindestens alle zwei Jahre erfolgen; näheres können seit der Novellierung des BauGB im Jahr 2013 die Landesregierungen regeln. Tatsächlich werden Bodenrichtwerte in der Regel jährlich neu ermittelt. Die Ableitung der Bodenrichtwerte erfolgt nach unterschiedlichen Verfahren; in bebauten, insbesondere innerstädtischen Lagen lassen sich mit entsprechenden Methoden und dem Sachverstand der Gutachterausschüsse ebenfalls aktuelle Bodenrichtwerte ableiten.

Bodenrichtwerte für Bauland

Für das vorhandene (bebaute bzw. unbebaute) Bauland in Deutschland liegen nahezu vollständig Bodenrichtwerte vor. Im Jahr 2012 wurden von den an der Erstellung dieses Immobilienmarktberichtes beteiligten Gutachterausschüssen weit über 500.000 Bodenrichtwerte abgeleitet und beschlossen. Davon entfallen auf den Zuständigkeitsbereich des Gutachterachterausschusses der Stadt Hamburg 255.000 Bodenrichtwerte. Die Anzahl der abgeleiteten und beschlossenen Bodenrichtwerte nahm in den vergangenen Jahren stetig zu.

Bodenrichtwerte für land- und forstwirtschaftliche Flächen

Im Jahr 2012 wurden durch 350 der an der Erstellung dieses Immobilienmarktberichtes beteiligten Gutachterausschüsse Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Flächen abgeleitet und beschlossen; dies entspricht 84,9 % aller teilnehmenden Gutachterausschüsse. Zu beachten ist, dass sich nicht in jedem Zuständigkeitsbereich eines Gutachterausschusses landwirtschaftliche Flächen befinden. Im Vergleich zum vorangegangenen Berichtszeitraum kann die Anzahl der Gutachterausschüsse, die Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Flächen abgeleitet haben, als konstant eingeschätzt werden.

Besondere Bodenrichtwerte

Neben den zonalen Bodenrichtwerten gibt es so genannte Besondere Bodenrichtwerte. Besondere Bodenrichtwerte werden nach § 196 Abs. 1 BauGB auf Antrag für einzelne Gebiete und bezogen auf einen abweichenden Zeitpunkt ermittelt. Große Bedeutung besitzen Besondere Bodenrichtwerte in Städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen und Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen, um maßnahmenbedingte Bodenwertzuwächse abzuschöpfen. Im Jahr 2012 wurden von den an der Erstellung des Immobilienmarktbericht Deutschland beteiligten Gutachterausschüssen 272 Besondere Bodenrichtwerte neu abgeleitet und beschlossen.

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