Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland klar

Arbeitsgruppe um AK OGA und ZIA legt ersten Ergebnisbericht zur Strukturierung von Wirtschaftsimmobilien vor

Der Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland (AK OGA) hat gemeinsam mit dem Zentralen Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA) einen ersten Ergebnisbericht zur Kategorisierung sachlicher Teilmärkte und zur genaueren Definition einzelner Immobilienarten vorgelegt. An der Weiterentwicklung der Strukturierung der Immobilienteilmärkte arbeiten Institutionen wie z. B. das Statistische Bundesamt (Destatis), die Deutsche Bundesbank, Immobilienscout24, der Bundesverband Öffentliche Banken Deutschlands (VÖB), der Arbeitskreis Wertermittlung beim Deutschen Städtetag (DST), das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) sowie der Verband der Pfandbriefbanken (vdp) mit. Die Federführung liegt bei dem Leiter der Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses in Niedersachsen (gleichzeitig Redaktionsstelle des AK OGA) Peter Ache und der ZIA-Abteilungsleiterin für Immobilien- und Kapitalmärkte Sabine Georgi. Die Arbeit ist zunächst auf die Kategorie der wirtschaftlich nutzbaren Immobilien fokussiert.

Angesichts der gestiegenen Anforderungen an das Gutachterausschusswesen, die amtliche Statistik, die Kreditwirtschaft und die Immobilienwirtschaft sollen die bereits existierenden Instrumente zur Marktbeobachtung bei Wohnimmobilien nun auch für die Wirtschaftsimmobilien weiter verbessert werden. Hierdurch sollen plötzliche, insbesondere nicht nachhaltige Preisentwicklungen auf den Immobilienmärkten einheitlich erfasst und bewertet werden können.

„Wirtschaftsimmobilien" statt „Gewerbeimmobilien"
Da der bislang verwendete Begriff „Gewerbeimmobilien" nicht umfassend genug ist und sich stark an planungsrechtlichen Regelungen im Baugesetzbuch orientiert, wurde zunächst als Grundlage der Kategorisierung der Begriff „Wirtschaftsimmobilien" eingeführt. Laut Definition sind dies Immobilien, die der Nutzer - Unternehmen oder öffentliche Hand - zur Erstellung eines Produkts oder einer Dienstleistung als Produktionsfaktor einsetzt. „Diese Definition von Wirtschaftsimmobilien war notwendig und die Grundvoraussetzung für die weitere Arbeit innerhalb der Arbeitsgruppe", sagt Sabine Georgi, Abteilungsleiterin Immobilien- und Kapitalmärkte beim ZIA. „Nur so lässt sich eine eindeutige Abgrenzung zu den Wohnimmobilien vornehmen." „Wirtschaftsimmobilien" ordnen sich neben den „Wohnimmobilien", den „Agrar-, Forst- und Fischereiimmobilien" sowie den „Übrigen Immobilien" als vierte Kategorie innerhalb „Bebauter Grundstücke" ein.

Neun Segmente der Kategorie „Wirtschaftsimmobilie"
Wirtschaftsimmobilien werden laut der vorgeschlagenen Kategorisierung in folgende Segmente unterteilt: „Handel", „Büro und Praxis", „Industrie und Produktion", „Beherbergung und Gastronomie", „Gesundheit und Soziales", „Freizeit-, Kultur- und Bildungseinrichtung", „Gebäude für technische Infrastruktureinrichtungen", „Übrige Wirtschaftsimmobilien mit begehbaren Bauwerken" sowie „Übrige Wirtschaftsimmobilien mit nicht begehbaren Bauwerken".

Handel- und Büroimmobilien im Fokus des ersten Ergebnisberichts
Im ersten Ergebnisbericht wurden zunächst die Segmente der Handels- sowie der Büroimmobilien weitergehend klassifiziert. Die Gruppierung der anderen Segmente erfolgt in einem weiteren Ergebnisbericht; die erste Besprechung dazu ist bereits anberaumt.
Für Handelsimmobilien wurden mit dem großflächigen Handel (Geschossfläche mindestens 1.200 Quadratmeter), dem kleinflächigem Handel (Geschossfläche unter 1.200 Quadratmeter) und dem Geschäftshaus drei Untergruppen identifiziert. Bei dem Geschäftshaus handelt es sich um Immobilien mit Mischnutzung, die schwerpunktmäßig eine Einzelhandelsnutzung aufweisen beziehungsweise die Erträge zu über 50 Prozent aus dem Einzelhandel erwirtschaften. Der großflächige Handel untergliedert sich wiederum in Center (Einkauf-, Shopping- und Fachmarktcenter), Warenhäuser (breit gegliedertes Sortiment) und Kaufhäuser (tief gegliedertes Sortiment) sowie SB Warenhäuser, Verbrauchermärkte, Fachmärkte und Cash & Carry. Im Segment der Büro- und Praxisimmobilien wurde die Funktionalität der Immobilien als wesentliches Charakterisierungsmerkmal identifiziert. Monofunktional genutzte Objekte, zu denen auch Büroparks gehören, werden von den Büro- und Geschäftshäusern unterschieden, die mindestens 50 Prozent ihrer Erträge aus der Büronutzung beziehen. Hierdurch grenzen sie sich insbesondere vom Wohn- und Geschäftshaus ab, das seine Erträge zu über 50 Prozent aus der Vermietung von Wohnungen generiert.

Erarbeitung von Vorschlägen zur weiteren Kategorisierung
Der Entwurf des ersten Ergebnisberichtes war bereits Grundlage weiterer Diskussionen innerhalb verschiedener Fachkreise - so beispielsweise im Arbeitskreis Preisbeobachtung des BBSR. Nach Veröffentlichung des Berichtes wird die Arbeitsgruppe neben der Einarbeitung weiterer Feedbacks parallel dazu die einzelnen Segmente der Kategorie der Wirtschaftsimmobilien weiter bearbeiten und Vorschläge zur Abgrenzung unterbreiten. „Durch unseren Arbeitskreis schaffen wir klare und voneinander abgrenzbare Segmente und Teilmärkte bei Wirtschaftsimmobilien", so Beyerle. „Hierdurch leisten wir einen wichtigen Beitrag zur Erhöhung der Markttransparenz, von der alle relevanten Akteure profitieren werden."


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